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Locazioni commerciali ed emergenza virus

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L’eterno conflitto tra locatore e conduttore ai tempi del coronavirus si complica maledettamente per ciò che concerne le locazioni commerciali, ossia gli affitti di immobili adibiti ad attività. Dal 10 Marzo 2019 in tutta Italia devono restare chiusi per Dpcm, svariate attività, le quali spesso esercitano in locali di proprietà altrui oggetto di contratto di locazione. Per il periodo di chiusura e fino a quando durerà, i conduttori devono pagare oppure no il canone di locazione? Cerchiamo di spiegare come stanno le cose in questo articolo.

Non vi è norma che prevede la sospensione del pagamento del canone oggetto della locazione commerciale

E’ stato previsto un credito di imposta del 60% a favore del conduttore che versa canone al locatore

Dalle norme emanate da quando è cominicata l’emergenza non ve ne è nessuna che preveda l’esenzione del pagamento del canone di locazione da parte del conduttore che esercita attività commerciale. Anzi ve ne è una che ne presuppone il pagamento ed è l’art 65 del Dl n. 18/2020 il quale prevede a favore del conduttore di un credito di imposta del 60% per il pagamento del canone di locazione di Marzo 2020 per la categoria catastale C/1. Norma che certamente sarà prorogata fino a quando durerà il divieto di aprire le attività. Vi è poi l’art 91 dello stesso decreto che invita alla valutazione in ogni caso delle presenza delle misure emergenziali in relazione alle responsabilità del debitore anche all’applicazione di decadenze, penali, omissioni o ritardi nell’adempimento. Quest’ultima norma certamente incide sulle responsabiltà per i ritardi nei pagamenti, potenzialmente, attenuandole, ma certamente non stabilisce che il fittuario che esercita attività commerciale sia esonerato dal pagamento del canone di locazione.

E’ giusto che il conduttore paghi il canone di locazione durante questa emergenza?

Il codice civile prevede che l’obbigazione ( il pagamento del canone) si estingue soltanto se il mancato adempimento della prestazione è attribuibile al comportamento di una delle parti. Dunque, nel nostro caso, il fittuario, non può essere liberato dall’obbligo di pagare il canone, perchè la chiusura temporanea dell’attività non è addebitabile al locatore. ( art 1256 cc). E’pur vero però che lo stesso codice civile prevede che nei contratti ad esecuzione periodica ( quelli con pagamento mensile, come la locazione) quando le condizioni del contratto mutano per situazioni imprevedibili e il contratto diventa eccessivamente oneroso per una delle parti, quest’ultima può chiedere la risoluzione dello stesso, con effetto dal momento in cui queste condizioni si sono verificate. (art 1467 cc). E’evidente che la mancata possibilità di esercitare l’attività rende eccessivamente oneroso il pagamento del canone ordinario da parte del conduttore.

Il fittuario può chiedere risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta

La risoluzione va richiesta in forma scritta al proprietario

Il conduttore dunque può chiedere la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta, sciogliere il vincolo contrattuale ed evitare di pagare il canone ordinario di locazione.  La risoluzione del contratto dovrà essere richiesta in forma scritta in maniera tale da conservare la prova di averla comunicata soprattuto in relazione alla data. Il proprietario avrà tre possibilità: 1) accettare la risoluzione del contratto e chiedere la restituzione dell’immobile; 2) evitare la risoluzione, proponendo di modificare il contratto, visto il mutamento delle condizioni; 3) contestare la risoluzione del contratto rivolgendosi all’autorità giudiziaria richiedendo il pagamento di tutti canoni dovuti.

Le conseguenza della richiesta della risoluzione del contratto

Il problema però è che la maggior parte delle attività, e speriamo tutte, alla fine di questa emergenza vorrà riprendere la propria attività nello stesso immobile dove la esercitava precedentemente. Dunque il fittuario che chiedesse la risoluzione del contratto esclusivamente al fine di non pagare i canoni di locazione durante l’emergenza, potrebbe trovarsi fuori dal locale della propria attività, ove il proprietario accettasse la richiesta. Il conduttore che vuole mantenere in essere il contratto dovrà cercare un accordo con il proprietario per ottenere quanto meno uno sconto sui canoni di locazione durante la chiusura dovuta all’emergenza, ove non lo trovasse, per la pretesa di controparte di voler ottenere il canone di locazione per intero, egli potrà adire l’autorità giudiziaria chiedendo quanto meno di essere esonerato almeno in parte dal pagamento del canone di locazione per il periodo di emergenza. Nel quadro normativo attuale è certamente dubbia la legittimità di tale richiesta e dunque l’eventuale suo accoglimento in sede giudiziaria. Sarebbe auspicabile sul tema un intervento normativo che obblighi i proprietari quanto meno a modificare in peius il canone di locazione ( se non a sospendere) per i mesi relativi all’ obbligo di chiusura, ciò per evitare una miriade di contenziosi.

Avv. Italo Carbone

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