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Le spese di manutenzione del terrazzo nei condominii

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La ripartizione delle spese tra condominio e proprietario esclusivo del terrazzo è stabilita ai sensi dell’art. 1126 del codice civile 

1/3 al proprietario e 2/3 al condominio

In ambito condominiale il terrazzo quando è di proprietà esclusiva di un condomino ha una particolare regolamentazione in relazione alle spese di manutenzione. Esso infatti svolge una doppia funzione da un lato l’uso esclusivo riservato al proprietario che è l’unico cui può usufruirne e dall’altro la funzione di offrire aria e luce agli immobili sottostanti e  di copertura dell’edificio condominiale di cui è pertinenza. A causa di questa seconda funzione le spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinarie del terrazzo sono ripartite ai sensi dell’art. 1126 del codice civile, ossia per un terzo a carico del proprietario esclusivo e per due terzi a carico di tutti i condomini. Non di rado questa regolamentazione causa controversie in ambito condominiale. Questa funzione mista espletata dal terrazzo crea infatti equivoci, tra proprietario esclusivo e il resto del condominio.

Controversie sulle funzioni del terrazzo e sul tipo di materiale da utilizzare per le manutenzione

Se il terrazzo non svolge funzione di copertura condominiale le spese di manutenzione spettano solo al proprietario

Come abbiamo visto la ripartizione è stabilita dal codice civile, tuttavia spesso ci si trova in situazioni limite. Pensiamo alle mattonelle da implementare sul terrazzo, è comprensibile che il proprietario voglia scegliere il tipo di mattonelle di una parte dell’immobile di cui è l’esclusivo fruitore, certamente però il condominio non può essere chiamato a versare i 2/3 della spesa senza prima approvare la scelta del proprietario. Capita spesso che condominio e proprietario sono in disaccordo sulla scelta dei singoli materiali relativi alla manutenzione del terrazzo. Sul tema il criterio che si è formato in giurisprudenza è quello di tenere obbligato il condominio fino ad un importo medio nella scelta dei materiali, ove il proprietario richieda materiali e lavori superiori alla media dovrà pagarseli di tasca propria, in quanto il condominio sarà obbligato soltanto soltanto fino all’importo mediamente necessario per i lavori e materiale che si devono acquistare. Il problema è che per determinare quale sia il valore medio dei lavori e del materiale, quanto spetta al proprietario e quanto spetta al condominio, spesso trascorrono anni di lunghe e stucchevoli controversie giudiziarie, tenendo bloccati per anni i lavori all’interno dei condomini, con notevoli disagi per la sicurezza e per il decoro delle città. Ad ogni modo è molto importante al fine di stabilire l’applicazione dell’art. 1126 del codice civile verificare caso per caso l’effettiva funzione di copertura da parte del terrazzo dell’edificio condominiale. Ciò in quanto vi sono degli edifici nei quali il terrazzo funge da copertura soltanto dell’appartamento sottostante. In questi casi come ha recentemente sostenuto la Corte di Cassazione con la sentenza n. 16625/2019, l’art 1126 cc non è applicabile in quanto manca la funzione comune del terrazzo, di conseguenza le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria sono da attribuire esclusivamente al proprietario e non anche al condominio.

Avv. Italo Carbone

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