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I rapporti tra il pignoramento e la locazione

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Il conduttore è estraneo alle vicende relative al proprietario

Se durante la vigenza del contratto di locazione, l’immobile è oggetto di pignoramento, qual’è la sorte del primo? E’una tipica situazione nella quale l’ordinamento deve tutelare i diritti dei terzi estranei ad una situazione giuridica per la quale possono subire dei pregiudizi. Il pignoramento, com’è noto, è una fase della procedura di esecuzione attraverso la quale un creditore o più creditori al fine di soddisfarsi di un obbligazione non adempiuta dal loro debitore, agiscono su un bene di quest’ultimo al fine di venderlo e di ottenere il pagamento del credito non corrisposto dal debitore. Durante tale procedura il debitore perde la disponibilità del bene e la procedura è condotta da un magistrato, il giudice dell’esecuzione.

Il contratto di locazione è valido certamente fino alla scadenza anche dopo l’inizio del pignoramento

Alla scadenza se è necessaria volontà del proprietatio per ottenere il rinnovo occorrerà richiedere l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, ma…

Quando per l’immobile oggetto di pignoramento era in vigore il contratto di locazione quest’ultimo certamente resta in vigore fino alla scadenza e in caso di primo rinnovo esso viene rinnovato automaticamente in caso di mancata disdetta. Su quest’ultimo punto è stato chiarito che ove il rinnovo del contratto è automatico, ossia derivante da disposizione legislativa, il contratto di locazione si rinnova anche se è in corso un pignoramento sull’immobile. Se invece il rinnovo deve essere oggetto di una volontà negoziale, quest’ultima non potrà più essere espressa dal debitore, ma sarà necessario ottenere l’autorizzazione da parte del giudice dell’esecuzione. Sul tema si sono espresse le sezioni unite della Corte di Cassazione sentenza n. 11830/2013 che in materia di locazione non abitativa hanno considerato discendente direttamente dalla legge l’obbligo del primo rinnovo, che pertanto doveva non considerarsi sottoposto all’autorizzazione del giudice dell’esecuzione ai sensi dell’art. 560 cpc. Tale rinnovo infatti era previsto direttamente dalla legge e non era oggetto di volontà negoziale.

Una recente pronuncia della Corte di Cassazione in materia di immobile oggetto di comunione e pignorato solo per una parte

Una recente sentenza della Corte di Cassazione terza sezione la n. 19522/2019 ha dato ragione sul tema ad un comproprietario che aveva subito il rinnovo del contratto di un bene immobile nonostante la quota dell’immobile appartenente agli altri comproprietari fosse oggetto di pignoramento.  La Corte di appello adito da primo comproprietario, nonostante ci si trovasse di fronte ad una scadenza soggetta a volontà negoziale durante la procedura di pignoramento aveva considerato valido rinnovo del contratto effettuato col consenso degli altri comproprietari e dal conduttore. Cosi l’altro comproprietario aveva adito la Corte di Cassazione che ha sottolineato come per il rinnovo del contratto di locazione fosse necessaria l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, in quanto i comproprietari oggetto di procedura non potevano esprimere il loro consenso al rinnovo avendone perso il diritto.

Avv. Tamara Liguori

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