Home Diritto Tributario Cedolare secca e locazioni commerciali: i limti

Cedolare secca e locazioni commerciali: i limti

50
0

 

Con cedolare secca il reddito da locazione commerciale non viene considerato più la base di calcolo per l’applicazione dell’Irpef

Si paga il 21% annuo sul reddito da locazione

Con la legge di bilancio 2019 ( art 1 comma 59) è stata data la possibilità di aderire al regime della cedolare secca anche anche ai titolari di contratti di locazione commerciale. Il regime della cedolare secca previsto dal 2011 con il Dlgs n. 23 esclusivamente per le locazioni ad uso abitativo consiste nella tassazione dei redditi derivanti dalla locazione per un importo del 21% annuo, a patto che la scelta venga effettuata al momento della stipulazione del contratto. Senza la cedolare secca il reddito di locazione viene pagato in base allo scaglione Irpef del proprietario. Il reddito locatizio entra nelle cosiddetta imponibile del contribuente ossia insieme con tutti gli altri redditi percepiti, in base al quale calcolare l’aliquota Irpef. Tenendo presente gli scaglioni Irpef attualmente previsti è evidente la convenienza del regime della cedolare secca per tutti coloro che abbiano altri redditi oltre quelli provenienti dalla locazione.

Nuovo regime applicabile dai contratti dal 1 Gennaio 2019

Se il contratto è in essere al 15 Ottobre 2018 viene risolto prima della scadenza naturale il nuovo regime non è applicabile

Per le locazioni aventi ad oggetto immobili di categoria C/1 il nuovo regime sarà applicabile per i contratti stipulati dal 1 Gennaio 2019. Non è possibile applicare il nuovo regime per i contratti in essere al 15 Ottobre 2018 e non interrotti per decorrenza del termine originariamente. In altri termini non si può sciogliere un contratto e poi ristipularlo per poter accedere al nuovo regime di tassazione agevolata. Per locali commerciali si intendono quelli della categoria C / 1 fino a 600 metri quadri di superficie. Il nuovo regime è applicabile anche alle pertinenze ( categoria C/2, C/6, C/7).

Il problema dei rinnovi contrattuali e dei soggetti esclusi dalla cedolare secca

Necessaria una nuova circolare interpretativa dell’agenzia delle entrate

Vista la previsione legislativa ci si chiede che cosa accade per i rinnovi contrattuali, sarà applicabile o meno l’agevolazione. La stessa previsione legislativa nell’escludere il regime della cedolare secca per i contratti validi al 15 Ottobre 2018 e disdetti anticipatamente, indirettamente sembra considerare applicabile il regime agevolato per i contratti che invece scadono per decorrenza dei termini. . “Tale regime ( quello della cedolare secca) non è applicabile ai
contratti stipulati nell’anno 2019, qualora
alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso
un contratto non scaduto, tra i medesimi
soggetti e per lo stesso immobile, interrotto
anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

Se un contratto scade naturalmente dopo il 2019 al rinnovo è possibile aderire alla cedolare secca?. Oppure essendo un contratto già in essere non è possibile aderire al nuovo regime? Secondo questa seconda interpretazione la previsione generale vale solo per i nuovi contratti ed inoltre non è applicabile se risulta già in essere un contratto tra le parti al 15 Ottobre 2018 ed esso viene ripristinato dal 1 Gennaio 2019. Cioè se un contratto di locazione avente oggetto locale commerciale al 15 ottobre 2018 è già scaduto ( quindi non più in essere) e non rinnovato è possibile accedere alla cedolare secca, altrimenti non è possibile. La norma il comma 59 dell’art 1 della legge di bilancio 2019 rinvia alla legge del 2011 sulla cedolare secca che escludeva (art. 3 coma 6) dal regime chi avesse un’attività di impresa o fosse un lavoratore autonomo. Tale esclusione era coerente in quanto la cedolare secca prevista dal 2011 si riferiva solo alle locazioni abitative ( era esclusa solo la categoria A/10 studi professionali) , e dunque era coerente escludere l’ attività di impresa e i lavoratori autonomi dalle agevolazioni. Con la previsione attuale invece tale presupposto logico non sembra più stare in piedi perchè avere in fitto un locale commerciale presuppone quasi sempre un attività da parte di un impresa o di un lavoratore autonomo. Di conseguenza se venisse confermata con la cedolare secca per le locazioni aventi ad oggetto locali commerciali, si restringerebbe di molto la platea dei beneficiari della nuova agevolazione. A nostro avviso è auspicabile una circolare dell’Agenzia delle entrate su entrambi gli argomenti menzionati.

Avv. Italo Carbone

Facebook Comments